辨识“伪豪宅”

一般而言,相对证券金融等其他高风险产品,优质高端物业更加稳定。不过,从北京市场表现来看,目前却有不少高端项目出现降价、销售滞缓等现象。

核心问题与自身产品品质有关。中国人民大学区域经济和城市管理研究所所长陈秀山认为,在投资退潮的市场大势下,许多购房者开始反思一些高价房是否物有所值。这些所谓滞销的高端住宅项目,从严格意义上讲,其品质和拥有的自然资源根本达不到高端住宅的标准,而当买方市场来临时,这些项目自然露出“李鬼”的真面目。

“真正把产品品质做好,企业本身又没出问题,而且真正符合实际需求、性价比更高的项目,一定能在市场中找到自己的位置。”陈秀山说。

当那些不具抗跌性的伪高端和追逐短期效益的食利者们被危机无情淘汰之后,慎重选择真正的优质高端物业长线发展,已经成为新时期更加理性的投资者们的共识。

在低迷的楼市中,高端购房者的心态究竟发生了怎样的变化？产品品质对于其购买行为产生了什么样的影响？“伪高端楼盘”的户型设计、居住环境等“硬伤”主要是什么？什么样的楼盘保值性达到最佳？

开彦:高价房并不一定是高端楼盘,应该科学地识别高端楼盘的真正品质。买房一定要从建筑的本身出发,寻找可以依托的“终身住宅”。真正的高品质住宅分外看重建设者与居住者的交流、住宅与居住者的互动交流以及居住者与居住者之间的交流。买房人不仅要注重套型内部平面空间关系的组合和硬件设施的改善,还要全面考虑住宅的隔声环境、温度环境等综合条件及其设备的配置。

陈秀山:购买高端住宅,要以买到了什么样的功能品质和有哪些服务为主要参考指标。衡量每套住宅的价值,其功能和品质将成为成交的主要因素。从整个社区的功能角度,也应考虑到住户的生活便利。比如增设地下车库,并实现车库内的电梯智能识别,直接入户等。另外,购房者要从一家人的居住生活行为出发,挑选便捷、舒适的社区环境。

王晓航:当前的房地产市场已经出现了明显的分化走势,个性化的特征非常清晰地显现出来。最显著的特征是分化和重组,包括:不同区域市场的房产价格将明显分化;不同物业类型的价格会分化明显;城市核心区和远郊区的价格走势会出现分化;开发商队伍将出现明显分化。

而这种情况在单个楼盘上表现得更为明显,那些具有较高含金量的品质楼盘明显表现出抗跌性,就是在低迷市道中也仍然被人们所“看涨”。由此一个非常值得关注的物业类别不由得进入了购房者的视线,那就是集合多方面优势的“看涨型”房产。

谢强:这一点在中国港台地区的房地产市场都可以得到佐证,比如香港地区虽然经历了1997年之后楼市的大起大落,但在后来的复苏期中,不少在低迷时期购买的优质房产价格都远远跑赢了“大盘”。

目前,买房无论是自住还是投资,都应该选择“看涨型”房产。其看涨因子包括:首先,可以考虑的还是地段,特别是中心城区的一些优质楼盘不容忽视;第二,不少具有实用概念的楼盘也值得关注,因为它们恰恰满足了某个类别的特殊需求;第三,投资回报率同样值得重视,租金价格的高低对房价其实有着举足轻重的影响;最后,楼盘本身的位置、房型等内在要素是非常重要的看点,“内秀”房产在市场出现波动时往往就会表现出较强的抗跌性。

开彦:停车位不足是城市住宅小区一直面临的老问题,但一些开发商虽然明知私车拥有率提高是必然趋势,但许多高端住宅的停车位与住房总体数量的比例仍非常低。然而,既然是高端楼盘,就应该保证充裕的停车位。

建筑选材直接关系到居住效果和建筑安全的问题,很多项目都在推行建材品牌标示及“解剖样板间”等做法吸引购房者。但消费者要真正购买到高品质的住房还需要学会读懂这些明示标签的“内涵”。很多项目都以世界知名品牌建材作为产品档次的标志,有的会在品牌介绍最后加上一句“或同等级产品”,这便为交工标准留出了很大的更改空间,其间成本可能相差数倍,品质差异不言而喻。

谢强:与旧住宅相比,许多高端楼盘最吸引人的优势之一就是园林绿化带来的环境氛围,但实际上,绿化程度的多少仍得不到应有的保障。

交通要道周围建住宅是热销高端楼盘的突出卖点之一,但这些社区的安全问题值得担忧,购房者应审慎考察。无论传统交通要道,还是新建快速公路,行人、车辆数量都很多,容易形成安全隐患。高端住宅入口与主交通干道等至少应有200米以上距离,并应设置24小时保安监控,对于一至三层住户门窗也应作特别处理。

个别开发企业在施工质量上大打折扣。许多高端楼盘中,业主反映设计与交房效果不符的问题屡见不鲜。很多企业为了赶工期或降低成本,很可能在施工中更换材料或对设计稍作改动,有些改动虽然不能明显看出,却会直接影响高端住宅品质。

王晓航:目前,精装修楼盘的标准“水分”很大,市场上精装修良莠不齐,问题很多。一些开发商在精装中使用高端品牌里的低端货。再高端的品牌也会推出中低端产品,而这些产品是很便宜的。开发商给业主的装修清单里大都只标品牌而不标型号,就是为了'偷巧’。合同中关于精装修部分也会含糊不清。我国精装修房缺乏严格的行业标准和行业诚信自律,缺乏权威监督机构对装修材料和质量进行把关。